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26 de Janeiro de 2021

A fragilidade do depósito calção como garantia na locação de imóveis

Sob o ponto de vista jurídico, o depósito caução é a garantia menos eficiente para o locador de imóveis. Sob o ponto de vista prático, pode não ser a melhor opção para o locatário também.

Igor Ladeira dos Santos, Advogado
há 11 meses

Nessa opção de garantia (a caução), cria-se uma conta poupança conjunta entre o locador e o locatário, na qual este último deverá depositar um valor estabelecido contratualmente entre as partes para servir como garantia ao àquele em caso de eventual inadimplemento e/ou danos causados ao imóvel. Em razão da intrínseca fragilidade dessa garantia, o mercado adota como praxe para o depósito o valor máximo permitido por lei (ar. 38,§ 2º, Lei nº 8.245/91- Lei do Inquilinato), equivalente a 03 vezes o valor do aluguel.

Ao final da locação, se não houver inadimplemento e o locatário não tiver danificado o imóvel, o valor depositado lhe será devolvido.

Porém, o depósito caução se mostra uma péssima garantia para ambas as partes.

Do ponto de vista do locatário, a caução lhe exige depósito de vultuoso valor logo no início da contratação. Além disso, ele ainda poderá ser cobrado judicialmente por todo e qualquer prejuízo que extrapole o montante da caução.

Para o locador a caução é uma escolha ainda pior. Isso porque configura uma proteção muito branda, já que seu valor é limitado legalmente a 3 alugueis. Na maioria das vezes, quando há inadimplência os valores costumam ultrapassar em muito o valor da caução (3 alugueis), haja vista o tempo necessário para se obter a tutela jurisdicional pertinente para promover o despejo do locatário inadimplente. Embora o locador possa cobrar judicialmente do locatário os valores que extrapolem a caução dada, na prática, dificilmente conseguirá receber tais valores, pois, na maioria dos casos o inquilino não terá bens penhoráveis para arcar com a dívida.

Sendo assim, durante todo o período em que o locatário inadimplente e insolvente permanecer no imóvel, o locador se verá privado de aluga-lo a outra pessoa, aumentando demasiadamente seu prejuízo.

Por fim, deve-se levar em conta também os gastos necessários para promover a ação de despejo (custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios).

É justamente por isso que um bom administrador de imóveis não trabalha ou, pelo menos, evita trabalhar com essa modalidade de garantia. A princípio, a menor burocracia e a maior facilidade podem ser um falso atrativo para optar pela caução; na prática, ela aumenta os riscos do negócio e a probabilidade de aborrecimentos.

As melhores opções de garantia atualmente são: o seguro fiança e a fiança.

2 Comentários

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Muito didático, me ajudou a entender melhor essa questão.
Expõe os problemas do depósito caução do ponto de vista do locador, bem como, do locatário. E, por fim, ainda apresenta quais são as melhores opções de garantia atualmente.
Parabéns, Dr. continuar lendo

Excelente artigo! É realmente horrível o depósito caução. Causa muito problema. continuar lendo